Nuomos vadybininkas: kvalifikacija ir pareigos

Nuomos vadybininko darbas nėra neįprastas. Tačiau daugelis žmonių menkai įsivaizduoja, kokia tai profesija, kokios kvalifikacijos ten reikia ir kokios yra pagrindinės darbo pareigos. Atėjo laikas ištaisyti šią spragą.

Nuomos vadybininkas bet kuriuo atveju dirba pagal palūkanų normų schemą, tai yra, jis gauna tam tikrą procentą už kiekvieną atliktą sandorį. Tikrai teks palaikyti nuolatinį ryšį su žmonėmis. Ir ne tik su savo valdymu, bet ir su klientais, kurie nori ką nors išsinuomoti ar išsinuomoti. Todėl komercinio nekilnojamojo turto ar gyvenamųjų patalpų pristatymo vadovo darbo bruožai tradiciškai yra:

• dažnos verslo kelionės ir kelionės;
• viršvalandžiai ir nereguliarus darbo grafikas;
• nesugebėjimas numatyti, kur ir kaip baigsis darbo diena, kiek truks ta ar kita registracija;
• sistemingas emocinis stresas.

Komercinis nekilnojamasis turtas tokiam valdytojui labai apsimoka, nes yra brangus, o net ir nuomojant sumokama solidi suma.... Todėl komisinių įkainiai žada būti įspūdingi; bet ne viskas taip paprasta ir lengva. Šiame rinkos segmente sėkmės pasieks tik meistriškai išmanantys rinkos specifiką, pasiruošę giliai ir visapusiškai ištirti konkrečių objektų ypatybes. O konkurencija ten nuožmi ir negailestinga.

Dirbdami kaip komercinis maklerio, turėsite skirti daugiau dėmesio, tačiau mokėti ne individualios konkretaus pastato charakteristikos, o bendra statistika ir ekonominė dinamika. Tokio specialisto dėmesys turi būti prikaustytas prie demografinės regiono specifikos, nes būtent ji lemia tam tikrų rūšių prekių ir paslaugų paklausą ir pasiūlą. Būtina atidžiai stebėti situaciją su konkurentais, jų teikiamus pasiūlymus. Net jei šie pasiūlymai yra gretimuose kainų intervaluose arba skiriasi pagal plotą.

Kiekvienas sandoris sudaromas individualiai. Derybos gali užtrukti ilgai. Ne mažiau ilgas ir dokumentų, atskirų sutarties parametrų derinimo ir tvirtinimo procesas. Yra labai mažai galimybių perduoti bet kokį didelį komercinį turtą greičiau nei per tris mėnesius. Štai kodėl vadovas turi ugdyti kantrybę ir metodiką.

Tai, kas pasakyta, aiškiai parodo, kad geras nuomos vadovas turi puikiai mokėti:

• ekonomikos žinios;
• pelno ir nuostolių apskaičiavimo metodai;
• matematiniai modeliai, leidžiantys numatyti rinkos situacijos raidą;
• detalus nuomos procesas;
• sutarčių rengimo ir jų turinio vertinimo įgūdžiai;
• kitų reikalingų dokumentų formavimo įgūdžiai (o jų taip pat labai daug).

Šiais laikais itin retas atvejis, kai vadovas dirba vienas. Paprastai jis dalyvauja viso skyriaus darbe, todėl yra priverstas savo veiksmus derinti su kitų darbuotojų veikla. Nuoma gali būti išreikšta nekilnojamojo turto suteikimu tiek laikinai valdyti ir naudoti, tiek tik laikinai naudotis. Vadovas privalo suprasti šią subtilybę ir suprasti, kas ir kada, kokiomis konkrečiomis sąlygomis perduodama suinteresuotai šaliai. Be to, jis turi daug nuveikti dar gerokai iki sutarties sudarymo.

Nuomininkai ir ketinantys ką nors perduoti jam atneša įvairių dokumentų. Reikia viską atidžiai išstudijuoti, tikrinti, palyginti tarpusavyje ir su įstatymo normomis.

Taip pat būtina:

• kurti ir palaikyti atnaujintas nuomininkų duomenų bazes su kontaktine informacija;
• analizuoti pardavimų apimtis;
• teikti pasiūlymus, kaip jų, tuos pačius kiekius, padidinti ar bent išlaikyti esamą lygį;
• ieškoti naujų nuomininkų;
• kontroliuoti sąlygų įvykdymą pagal jau sudarytas sutartis.

Šis dokumentas, kaip visada, kiekvienoje organizacijoje sudaromas individualiai. Tačiau vis dar yra bendrų dalykų, susijusių su atlikėjų atsakomybe. Jie tikrai turi žinoti:

• pagrindiniai federaliniai ir regioniniai reglamentai, susiję su finansiniais klausimais, nekilnojamojo turto apyvarta, kultūros paveldo objektų apsauga, gamtos apsauga ir kitų savininkų teisėmis;
• įstatymų nustatyta ir bendrovės taisyklėse patikslinta sutarčių sudarymo, vykdymo ir nutraukimo tvarka;
• savo skyriaus struktūra;
• veiksmų algoritmas tam tikros situacijos atveju;
• darbo teisės normos;
• saugos reikalavimai, priešgaisrinė ir pramoninė, biologinė ir radiacinė, antiteroristinė sauga (jeigu objektuose tokia rizika gali kilti);
• mokesčių normos;
• mokėjimų dokumentavimo ir pervedimo tvarka;
• pagrindiniai dokumentų srauto standartai;
• rinkos sąlygos;
• pastatų, statinių ir atskirų jų dalių apžiūros ir ekspertizės tvarka.

Be to, nuomos vadovas turėtų žinoti:

• žemė, būsto standartai;
• verslo derybų etika ir taktika;
• verslo partnerių psichologija;
• organizacijos darbo tvarkos taisyklės.