Ar verta pirkti nekilnojamąjį turtą Juodkalnijoje ir kaip geriausia tai padaryti?

Vaikystėje turbūt daugelis svajojo turėti namą prie jūros, nes taip romantiška gyventi kurorte. Suaugusieji kartais perka tokį nekilnojamąjį turtą ne tiek tam, kad čia nuolat gyventų ar atvyktų atostogauti nesirūpindami dėl rezervacijos, o tam, kad užsidirbtų išnuomodami būstą. Ta pati Juodkalnija kasmet sulaukia kelis kartus daugiau turistų nei čia gyvena žmonių, vadinasi, sezono metu bus nuolatinė paklausa geros vietos butui ir tai gali greitai atsipirkti.

Nagrinėjant nekilnojamojo turto ypatybes Juodkalnijoje, reikėtų pažymėti, kad butai ir namai šioje šalyje gali turėti daug privalumų. Apsvarstykite pagrindinius, susijusius su dauguma parduodamų būstų.

• Trumpalaikės nuomos būsto paklausa Juodkalnijoje pastaraisiais metais sparčiai auga, todėl prielaidų paklausai mažėti nenumatoma. 2017 metais lankytojų skaičius šalyje pirmą kartą viršijo 2 milijonus ir toliau stabiliai auga. Žemos kainos, palyginti su daugeliu kitų kurortų, čia vilioja turistus, o valstybė taip pat yra sukūrusi bevizį režimą su dauguma kaimynų ir daugeliu posovietinių šalių. Dėl to 20% svečių atvyksta iš Serbijos, Rusijos ir Ukrainos kartu suteikia tiek pat, iki 10% lankytojų aprūpina Bosnija ir Hercegovina, tačiau čia atvyksta ir turtingų turistų iš Vakarų Europos.

• Šalies būsto sektoriaus investicinis patrauklumas yra geras, nes užsienio investuotojams susiformavo skaidrios ir tikroviškos taisyklės, stulbinančiai primenančios šiuo atžvilgiu pavyzdingą Europos Sąjungą. Be to, šalis tik atgavusi nepriklausomybę 2006 metais suprato, kiek gali uždirbti iš turizmo, nes čia po tos datos buvo pastatytas didžiulis būsto fondas. Tai reiškia, kad yra daug naujų pastatų, pastatytų naudojant modernias technologijas, be to, nėra problemų rasti laisvą butą įsigyti.

• Jei pageidaujate, Juodkalnijoje galite rasti palyginti nebrangų būstą – čia vidutinė kvadratinio metro kaina neveikia net apytiksliai. Viskas priklauso nuo daugybės specifinių savybių, pavyzdžiui, pastato istorinė vertė didina tarifus, tačiau šalia esantis žemės sklypas perspektyviai plėtrai labai sumažina kainą. Dėl to lygiai tas pats būstas 300 metrų atstumu vienas nuo kito gali turėti skirtingas kainas. Be to, kainoms įtakos turi geografinis faktorius – prestižiniame pajūryje Budvoje būstas brangiausias, likusioje pakrantėje šiek tiek pigiau, tačiau užmiestyje kainos gerokai mažesnės, nors kalnai čia irgi gražūs. .

• Mokesčių ir komunalinė politika Juodkalnijoje taip pat prisideda tik prie būsto pirkimo čia. Pavyzdžiui, perkant butą antrinėje rinkoje, mokestis bus tik 3% nuo savikainos, tačiau jei pardavėjas yra pats vystytojas, tokios permokos nebus. Metinis mokestis savininkams šiame regione svyruoja nuo 0,1% iki 1% kvadratinio metro savikainos, bet šiaip tai nėra daug.

• Investicijos neapsiriboja investicijomis į būsto plėtrą – stambesni investuotojai stato infrastruktūrą, pavyzdžiui, mokyklas anglų ar rusų dėstomąja kalba, jachtų uostus ir daugybę kitų patogumų. Toks situacijos pagerėjimas dar labiau prisideda prie to, kad čia gausiai atvyksta turistų, o tai reiškia, kad čia nuomotis būstą bus dar pelningiau.

• Juodkalnija laikoma viena iš ekologiškiausių šalių., nes čia nėra rimtos pramonės, todėl tolimesnis turizmo potencialo augimas atrodo gana natūralus.

Natūralu, kad tam tikrų trūkumų taip pat yra, tačiau jų yra palyginti nedaug ir daugeliui žmonių jie yra nereikšmingi. Tačiau būtent jums jie gali pasirodyti rimtas trūkumas, todėl mes taip pat apsvarstysime juos.

• Juodkalnija turi oficialų kandidatės į Europos Sąjungą statusą, tačiau dar netapo, ir negalima teigti, kad tai įvyks artimiausiu metu. Daugeliui investuotojų iš posovietinės erdvės būsto pirkimas užsienyje yra naudingas ir supaprastinto Šengeno vizos gavimo kontekste, taip pat turint butą ES šalyje, galima kreiptis dėl leidimo gyventi, o vėliau – gauti. pasas.

• Juodkalnija turi iškilią provincijos socialistinę praeitį – nepaisant diegiamų naujovių, infrastruktūra, lyginant su Vakarų Europa, šlubuoja. Pavyzdžiui, praktiškai niekur šalyje nėra centralizuoto šildymo, nors žiemą net ir gana šiltoje pakrantėje vyrauja vos 3-7 laipsniai šilumos.

Vietiniams įprasta patalpas šildyti kondicionieriais, tačiau čia jau gali sugesti elektros tinklas – išjungimai dėl piko apkrovų vis tiek nieko nuostabaus. Be kita ko, vietinių darbuotojų mentalitetas ir išsilavinimas yra tik kažkas tarp šlovingos Europos ir mūsų negražios realybės, kuri gali atbaidyti kai kuriuos turtingus turistus.

Kaip minėta aukščiau, valstybė į turizmo infrastruktūros plėtrą žvelgė organizuotai – bent jau žemės sklypai buvo atiduoti privačių vystytojų žinion, o norintys atgauti išleistas lėšas, suskubo statyti didžiulį būstą. Viena vertus, pasiūlymų gausa turėjo lemti tam tikrą nekilnojamojo turto kainų mažėjimą, tačiau Juodkalnijos atveju matome, kad čia investicijos jau pradėjo atsipirkti.

Praktika tai rodo perkant būstą Juodkalnijoje labai prasminga neieškoti objekto įsigyti pačiam, o kreiptis pagalbos į vietinius konsultantus... Jūs pats vargu ar net apytiksliai suprantate, kodėl brangus namas kainuoja tiek daug, o pasirinkę pigesnį būstą, nebūsite tikri, kad žinosite apie visas tokio pirkimo rizikas.

Specialistai pastebi, kad pastaraisiais metais auganti paklausa intensyviai skatina vystytojus ir statomus objektus jie siekia užbaigti kuo greičiau, o tai neišvengiamai nukenčia nuo statybų kokybės. Atsižvelgiant į tai, kad šioje kalnuotoje šalyje periodiškai nutinka žemės drebėjimai, verta keletą kartų pagalvoti prieš perkant butą „nebaigtame“ naujame name.

Be to, neretai tenka išgirsti skundų, kad kalnų papėdėje esantys pastatai turi padidintą polinkį laipsniškai riedėti ir net griūti.

Kalbant apie pirmąją eilutę, čia įsigyti būstą bus daug kartų sunkiau nebent dėl ​​to, kad čia ypač didelė paklausa iš ypač turtingų užsieniečių. Prieš kelerius metus kai kurios įtakingos Vakarų žiniasklaidos priemonės rašė, kad apie 14% visos Juodkalnijos teritorijos jau nupirko užsieniečiai, ir reikia manyti, kad juos pirmiausia domina pakrantė. Nepaisant to, net čia yra galimybių, tik būkite pasiruošę pakloti labai didelę sumą.

Juodkalnijos būsto rinkoje yra didžiulis kainų diapazonas – per daug veiksnių turi įtakos kainoms. Paimkime, pavyzdžiui, būstą - butą galite gauti tiek sename daugiaaukščiame name, kuris iš esmės nesiskiria nuo tipinio sovietinio, ir gana naujame pastate, pastatytame jau nepriklausomybės laikais, paimant atsižvelgti į visus šiuolaikinius statybos reikalavimus.

Vėl kur nors kalnuose ar net sostinėje Podgoricoje kainos gali pasirodyti šiek tiek žemesnės nei vidutinės, tačiau didelis klausimas, kiek tokia investicija atsipirks, nes statistika rodo, kad didžioji dalis užsienio turistų skuba ne taip. tiek į kalnus, tiek į jūrą.

Visi šie veiksniai neleidžia nustatyti vidutinės kvadratinio metro kainos – tiksliau, ją galima paskaičiuoti, tačiau praktiškai tai neduoda jokios naudos, nes gali būti pigiau ir daug brangiau. Jei vis dar domitės ir norite turėti bent bendrą supratimą, kiek turėtumėte tikėtis, turėtumėte žinoti, kad 40 tūkstančių eurų yra minimalus kapitalas, leidžiantis įsigyti nedidelę 20 kvadratinių metrų studiją.

Mažas apie 50 kvadratinių metrų ploto šeimos tipo butas tokiu būdu kainuos 60 tūkst.

Jei jus domina namas su žemės sklypu, kainą daugiausia lems pastatas, o ne pati teritorija. Pavyzdžiui, 60 metrų namas 200 kvadratinių metrų kieme gali kainuoti maždaug 80 tūkstančių eurų, tačiau erdvi 200 kvadratinių metrų vila su dar 300 sklypu atsitrauks už gerus 170 tūkst.

Kainų skirtumas priklauso ne tik nuo jūros artumo, bet ir nuo konkrečios geografinės padėties. Visų pirma, bet kuriame regione labai vertinamas vaizdas pro langą, ypač įspūdingas laikomas būstas, nuo kurio puikiai matosi ir kalnai, ir jūra.

Natūralu, didžiulė premija yra tai, kad vietinė vietovė turi savo priėjimą prie jūros, idealiu atveju - savo paplūdimį, kur pašaliniai asmenys, išskyrus savininko kvietimą, negali patekti.

Jei kalbėsime apie regionus, tarp geriausių vietų paprastai vadinama Budvos Rivjera (Budvos kurorto apylinkės) ir Boko-Kotorska (Kotoro įlankos pakrantė, įskaitant Tivatą).

Galite pabandyti sutaupyti, pasirinkdami nakvynę kur nors Barskaya Riviera ar net netoli Ulcinj. Tuo pačiu metu reikia suprasti, kad jo kaina yra ne be priežasties mažesnė - elitinio poilsio galimybių yra mažiau, turistai ne taip nori ten vykti, todėl pelnas greičiausiai nebus toks didelis.

Kaip paaiškėja iš to, kas išdėstyta aukščiau, Juodkalnijos pilietybė norint įsigyti nekilnojamąjį turtą šalies viduje, žinoma, nereikalinga - iš tikrųjų valstybė, atvirkščiai, yra suinteresuota, kad užsieniečiai čia investuotų savo pinigus, todėl kiek įmanoma supaprastino procedūrą. Be to, nors Juodkalnijos įstojimo į Europos Sąjungą perspektyvos ir laikas dar nėra visiškai aiškūs, šiandien atrodo, kad daugelis žmonių gauna šios šalies pasą kaip gerą būdą greitai tapti Europos Sąjungos piliečiu.

Kitas reikalas, kad čia ne viskas taip paprasta - Juodkalnija už realų paso pardavimą prašo gana daug. Norint įsigyti nekilnojamąjį turtą pamiškėje, norint gauti dokumentą, teks sumokėti nuo 250 tūkstančių eurų, o išsivysčiusiame regione – nuo ​​350 tūkstančių, o dar 100 tūkstančių bet kokiu atveju reikia pervesti į pačios valstybės sąskaitas. Be to, tokia galimybė siūloma ne visiems – per trejus metus nuo programos pradžios (2018-2021 m.) reikės pateikti paraišką, o iš visų pretendentų bus atrinkti tik 2 tūkst. dalyvauti.

Jei neturite didelių pinigų, galite nueiti ilgesnį kelią, anksčiau gavęs leidimą gyventi šalyje. Jei įsigijote čia būstą, jums išduodamas leidimas laikinai gyventi, kuris galioja tik metus – per tiek laiko reikia įsitvirtinti ir gauti papildomų priežasčių likti. Jei neradote darbo ir nesusituokėte su kažkuo iš vietinio, be vizos galite apsieiti tik tuo atveju, jei įsigytas objektas kainuoja daugiau nei 40 tūkstančių eurų – tuomet galite pratęsti leidimą gyventi.

Nepriklausomai nuo to, kokio tipo nekilnojamąjį turtą nuspręsite įsigyti Juodkalnijoje – butą, žemės sklypą ar namą – jūsų sandoris prasidės nuo vadinamosios preliminariosios sutarties. Jame daug nepasakoma – aprašomos sandorio sudarymo sąlygos (kas, kur, kada, už kiek, iš kam ir kam), atsižvelgiama į mokėjimo būdą ir sąlygas, taip pat nurodoma užstato suma, dažniausiai apie 10% sutartos perkamo objekto vertės. Nurodyta užstato suma turi būti pervesta ankstesniam savininkui, kuris privalo išduoti kvitą, kad gavo preliminariojoje sutartyje numatytus pinigus.

Po to sudaroma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, dėl kurios teisinės registracijos reikėtų kreiptis tik į Juodkalnijos valstybinius notarų biurus – tokios yra šalies taisyklės. Čia jau yra pastebimai daugiau pažymėtų taškų – be to, kas buvo aprašyta aukščiau, reikėtų paminėti, pavyzdžiui, kad pardavėjas sutinka perregistruoti objektą kitam asmeniui.

Kaip minėta aukščiau, perkant būstą antrinėje rinkoje posovietinių šalių piliečiams, mokestis yra 3% nuo sumos. Apskritai, kaip rodo praktika, mokesčiai, teisinė pagalba ir perregistravimas kartu padidina išlaidas apie 5%, todėl renkantis turtą reikėtų atsižvelgti ir į tokią maržą.

Išlyga, kad pardavėjas neturės nieko prieš pakartotinį išdavimą, yra svarbi dėl to bet kuris naujas savininkas, logiškai mąstant, turėtų nedelsdamas įregistruoti įsigijimą sau valstybės kadastre... Tačiau pagal Juodkalnijos įstatymus tai galima padaryti ne bet kada ateityje, o per pirmąsias 30 dienų nuo sandorio datos. Geriau neeksperimentuokite, kas bus, jei legalizavimas neįvyks per numatytą terminą ir kad nekiltų bereikalingų problemų iš pardavėjo, kuris „persigalvojo“ ir įkišo stipiną į vairą, jo sutikimo pratęsti sąlyga yra specialiai išdėstyta sutartyje.

Jei perkate nemokamą žemės sklypą, planuojate savarankiškai užsiimti plėtra, verta atsižvelgti į tai, kad Juodkalnijoje toli gražu ne visa žemė yra susijusi su tolesniu vystymu. Priežasčių, kodėl konkreti aikštelė teisės aktų požiūriu nėra tinkama statybai, gali būti daug, tačiau vargu ar pavyks pakeisti tokį teritorijos statusą, o bet koks jūsų iš nežinojimo ar įžūlumo pastatytas pastatas laikytinas neteisėtu ir gali būti nugriautas...

Daugelis mūsų tautiečių, planuojančių įsigyti nekilnojamojo turto Adrijos jūroje, norėdami padėti, nusprendžia parduoti „papildomą“ nekilnojamąjį turtą savo tėvynėje. Vienos procedūros padalijimas į du etapus labai vilkina procesą ir reikalauja daug popierizmo, todėl kai kurie potencialūs investuotojai net nenori svarstyti tokios idėjos, manydami, kad ji per sunkiai įgyvendinama. Tiesą sakant, problemą galima išspręsti šiek tiek lengviau, nei gali atrodyti.

Yra tarptautinės nekilnojamojo turto agentūros, siūlančios, tarkime, Rusijos nekilnojamojo turto keitimo į Juodkalnijos nekilnojamąjį turtą paslaugą. Vietoj dviejų atskirų sandorių, kurių kiekvienas gali užtrukti ilgai, siūlomas vienas ir gana greitas, nes jūs neieškote nei Rusijos nekilnojamojo turto pirkėjo, nei Juodkalnijos nekilnojamojo turto pardavėjo - tai, mano nuomone, tas pats juridinis asmuo. Dėl to jūs galite niekada negauti pinigų į jūsų rankas, tačiau nelauksite, kol jūsų parduodamas objektas bus nupirktas - specialistai tiesiog atvyksta nurodytu adresu ir įvertina, kiek gali kainuoti Jūsų siūlomas namas ar butas.

Bendradarbiaudami su rimta įmone galite supaprastinti perregistravimo procesą, net jei ji „suvalgo“ dalį biudžeto... Be to, tokios paslaugos dažniausiai veikia tik Maskvoje, Sankt Peterburge ir kituose didžiuosiuose miestuose, kuriuose nekilnojamasis turtas yra paklausus.

Atsakymai į klausimus apie nekilnojamojo turto pirkimą Juodkalnijoje pateikiami šiame vaizdo įraše.